沖縄で注文住宅の家を建てようとする時、まずは土地探しから始まりますが、土地を探しているとしばしば「建築条件付き」と書いてある土地を見掛けますよね。
何千万円と言う値段の沖縄の家を、20年・30年と住宅ローンを組んで契約をしますから、一般的には初めて沖縄の家を建てる人々がほとんどです。そうなると「建築条件付き」と言われてもピンと来ない方が多いのではないでしょうか。
ただだからと言って気にせずに建築条件付きの土地を購入してしまうと、一般的な土地よりも制約（建築条件）があるために注意をしなければなりません。
そのために、一部では建築条件付きの土地に建てる沖縄の家は、注文住宅ではなく、建売住宅のなかの青田売りと考える人々もいます。
ですから沖縄の家を建てるのであれば、「建築条件付き」の土地について理解をしておいた方が後々後悔しません。
そこで今回は、沖縄で家を建てる時に理解をしておきたい、建築条件付きの土地・住宅について詳しくお伝えしていきます。どうぞ参考にしてください。
【沖縄の家購入】建築条件付き住宅とは☆
契約の注意点
一般的な建築条件付き住宅
建築条件付きの沖縄の家は「売り建住宅」とも言われ、土地を購入してから沖縄の家を建てるものの、ある程度の制限があるために、一部では建売住宅のカテゴリーに近い住宅と言えます。
ですから、沖縄で注文住宅の家を建てたい人々からも、沖縄で建売住宅を建てたい人々からも、双方からニーズがある住宅の種類です。
【 沖縄の家購入☆建築条件付き住宅の概要 】
● イレギュラーもありますが、一般的な建築条件付き住宅はこのような流れで沖縄の家を建てます。
(1) 建築条件付きの土地を購入 → 購入時点では更地です。
(2) 売り主や不動産会社が指定した建築業者とプランニングを進めます。
→ プランニングの期間が限られていて、規則的には「3ヶ月以上」とされているのですが、3ヶ月までと定める土地が多いです。
短い期間でプランニングして竣工するので、ほとんどが指定された建築業者が用意する複数の設計プランから取捨選択する形となり、必然的に希望の工法・構造(※)があっても、選ぶことは難しくなります。
これが注文住宅ではなく建売住宅のカテゴリーに入ると言われる所以ですが、もちろん、あくまでも建築業者が指定されているだけなので、交渉次第では希望の間取りに近い沖縄の家も可能です。
【 沖縄の家購入☆希望のプラン交渉の注意点 】
● ただし、建築業者が用意したプランを基準に変更していくため、当初の価格よりも大幅に予算オーバーするケースも増えてきます。
まずは予算ありきで、希望と優先順位を予め決めながら賢く交渉してください。
(※)工法・構造のそれぞれの種類や特徴、メリットデメリットに関しては別記事「【沖縄で家購入】戸建て住宅選びなら工法を知って検討する」などをご参照ください。
建築条件付き住宅と建売住宅・青田売りの違い
売り建住宅と呼ばれる建築条件付き沖縄の家の他、購入当初更地になっている建売住宅としては、「青田売り」と呼ばれるものもあります。
ただ「青田売り」は単純に、まだ完成していない時期に建売住宅を販売しているだけであって、プランニングから進める建築条件付きの沖縄の家とは少し違うと考えてください。
【 沖縄の家購入☆青田売りとの違い 】
● 「青田売り」の沖縄の家販売では、まだ建築は進んでいないものの「建築確認申請」を済ませている段階です。そのため基本的な設計や間取りの変更はできません。
→ 多くは同じ設計・間取りの沖縄の家やモデルハウスを見学して決めますが、そうでない場合には、設計図書などをよくよくチェックして決めることになります。
分譲マンションでも青田売りはありますが、完成前に購入するメリットとしては、建築過程を見学できることや、設計や間取りは変更が効かないものの、物件によっては壁紙や床材、設備などをいくつかの候補から選ぶことができることも多い点です。
予算をプラスすることで、設備などをグレードアップするケースも多く見受けます。
契約トラブルが建築条件付きに多いってホント？
このように、ほとんど建築業者で設計プランを準備してくれていながら、細かな部分を変更できる建築条件付きの沖縄の家は、建売住宅と注文住宅の良いところ取りとも言えますが、現場ではしばしば契約トラブルも起きています。
誠実ではない建築業者に当たってしまうと、自由に自分の希望を伝えることができずに後悔にもなり兼ねませんので注意をしてください。
【 沖縄の家購入☆契約トラブル 】
● 建築業者が土地の売買契約時に、建築請負契約まで求めてくる。
→ 「建築請負契約」は建築に着手する時に交わす契約です。そのためにはプランニングが完成しなければ契約できませんが、建築条件付きの土地売買では、しばしば建築請負契約を急ぐ業者も見受けられます。
プランが決まっていないのに建築請負契約を交わしてしまうと、期限内に納得できる設計プランが立たなかった時にも強く出ることができません。決裂した時、契約を交わしていなければ白紙撤回もできますが、それも叶わないので注意をしてください。
【 沖縄の家購入☆もしも契約を迫られたら 】
● まずは打ち合わせによって下記がクリアしてから契約をすることを伝えます。
・(打ち合わせを重ねて)設計プランを完成させること
・見積もりを確認する
このように沖縄で家を建てる際の建築請負契約を迫るような建築業者であれば、一度その業者の建築現場を確認しておくと安心です。
誠実な施工業者であれば、多くが現場も整理整頓されて敷地内にゴミが散らかっていたりなどがありません。
【 沖縄の家購入☆もしも期限内にプランが決まらないなら 】
● 打ち合わせを重ねても納得できる設計プランが完成しなかったのなら、プラン変更が可能な「追加変更契約」もありますので、検討してみてください。
確かに建築条件付きの沖縄の家を建てようとすると、3ヶ月以上の期間が定められ（多くは3ヶ月以内）、短い期間で濃厚に打ち合わせを重ねて詰めていきます。
けれども最初の土地売買時点から必要以上に営業担当者が建築請負契約まで契約を急いででいたり、慌てている様子で違和感を感じるのであれば、その契約は急がない方が無難です。
いかがでしたでしょうか、今回は沖縄の家のなかでも建売住宅と注文住宅の中間的な位置づけである、建築条件付き住宅についてお伝えしました。
デメリットだけを見ると自由度が低く「土地しか購入していないのに建築業者まで指定されるなんて…」と感じがちな建築条件付きの沖縄の家ですが、見方を変えれば、基本の設計プランをもとに、あれこれとゲーム感覚で組み合わせを楽しむことも可能です。
打ち合わせ回数も少なくスピーディーに、それでいて程よく希望を伝えることができる、建築業者探しなどの手間暇も掛からずに済みながら、気軽に沖縄の家を建てることができます。
「これは建築条件付きの土地だ」と理解して購入すること、そして土地購入の売買契約時に建築請負契約まで印を押してしまわないことが、大きなポイントです。
まとめ
建築条件付き住宅とは
・購入時は更地だが、建築業者が指定される
・指定された期間内に設計プランを完成する
・指定された期間内に建築請負契約を交わす
・業者が設計プランを複数提案してくれる
・提示されたプランを大幅に返ると予算も増える
・建売住宅の青田売りは設計まで決まっている
・売買契約時に建築請負契約まで交わさない
